Le choix de présenter les inconvénients avant les avantages n'est pas innocent. En effet, les premiers étant, comme on l'a vu, non négligeables, il faut que les derniers soient déterminants pour mettre en place une société civile.

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Les trois avantages essentiels que peut procurer la mise en oeuvre d'une société civile sont les suivants.

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Elimination d'une indivision
Loger des biens qui seraient autrement indivis dans une société civile, que ceux-ci soient de nature immobilière ou financière, permet de leur ôter ce caractère indivis dont on sait qu'il comporte le risque d'une sortie d'indivision par l'un des indivisaires puisque nul n'est tenu de rester en indivision. Bien sûr, il est possible d'imaginer des parts d'une SCI indivise mais cela est plutôt rare, chaque associé disposant en règle générale d'une part de la société et non pas d'une part des parts elles-mêmes.

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Distinction entre propriété et gestion
Une société civile est un moyen, pour un actionnaire minoritaire ou même très minoritaire, d'administrer lui-même les biens en tant que gérant ou de les confier à un gérant sans requérir l'approbation des associés, même majoritaires, grâce aux dispositions contenues dans les statuts. Cette faculté du gérant peut même lui permettre, si, là encore, les statuts l'autorisent, d'arbitrer les biens de son propre chef, c'est-à-dire de vendre et d'acquérir sans l'approbation formelle des associés majoritaires ou du juge des tutelles lorsque un ou plusieurs associés sont mineurs.

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D'ailleurs, rien n'interdit de compter des mineurs parmi les associés d'une société civile, une précaution généralement prise étant, dans l'hypothèse d'un endettement, de limiter leur responsabilité au montant de leur investissement.

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L'habitation gratuite du gérant
Il est tout à fait possible - mais nous recommandons d'insérer cette faculté dans les statuts - que le gérant habite gratuitement un ou plusieurs biens immobiliers propriétés d'une SCI. A cet égard, bon nombre de SCI ont été mises en oeuvre pour permettre aux parents d'habiter gratuitement une résidence propriété d'une SCI dont les parts sont elles-mêmes, pour leur grande majorité, détenues par les enfants. Il suffit aux parents d'avoir été nommés gérants statutaires, de détenir une part en pleine propriété et que les statuts prévoient que les décisions ne peuvent être prises qu'à l'unanimité. Dans ce dispositif, les parents gérants statutaires (co-gérants ou gérants successifs) ne peuvent être remerciés faute d'une majorité qualifiée. A l'évidence, cette formule ne peut être mise en oeuvre qu'au terme d'un accord familial parfait mais vise à protéger les gérants des aléas que l'avenir peut réserver.

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Avantages transfrontaliers
Dans un passé assez récent, l'utilisation d'une SCI par des propriétaires non résidents fiscaux français d'un bien immobilier en France avait certaines vertus. En effet, ces biens étaient considérés comme des titres financiers et, pour cela, ne rentraient pas
dans l'assiette de l'ISF comme l'auraient fait des biens immobiliers détenus en direct et pouvaient receler des avantages en matière de succession, ces biens pouvant être imposés dans le pays du défunt et non pas en France, pays de localisation des biens immobiliers logés dans la société civile. Cet avantage a tendance à diminuer à mesure que les conventions de non-double imposition entre la France et ses partenaires sont modifiées pour assimiler les parts de sociétés civiles immobilières en biens immobiliers. Il est donc indispensable de vérifier les termes de la convention de non-double imposition considérée et les éventuelles discussions visant à la modifier.

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La société civile, instrument d'optimisation patrimoniale
Le recours à une société civile peut se révéler fructueux dans nombre d'opérations patrimoniales. Par exemple, sachant qu'il est nécessaire qu'elle ait opté pour l'impôt sur les sociétés, un apport de titres peut lui être consenti sans obligation de recourir à un commissaire aux apports.

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A côté du capital, les associés peuvent apporter des comptes courants qui ne sont pas forcément rémunérés, ce qui permet de dégager la souplesse nécessaire à la bonne fin de certaines opérations familiales.

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Enfin, jusqu'à 2006, les sociétés civiles pouvaient présenter un avantage sonnant et trébuchant en matière de transmission. En effet, faire donation de parts de SCI revenait à donner, d'un côté, l'actif et, de l'autre, la dette portée par la société en ne payant des droits que sur la valeur nette des parts. Désormais, il est possible de transmettre un immeuble détenu en pleine propriété par donation en y associant la dette ayant servi à l'acquérir pour obtenir à peu près le même résultat final. On parle aujourd'hui de donation avec charge.

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En savoir plus sur :
La société civile
1. Les caractéristiques principales de la société civile
2. Les inconvénients de la société civile
3. Les avantages de la société civile
4. Les statuts de la société civile
5. La constitution de la société civile
6. La vie de la société civile

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